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战“疫”律师说法:疫情解除租赁合同是否合法?

作者:
admin
来源:
菏泽市律师协会
2020-03-27 15:04
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近期,新冠肺炎疫情导致部分企业无法正常开工复工、员工无法正常返工。新冠肺炎疫情给人们的生产、生活带来了不小的冲击,也引起了一些租赁合同纠纷。

吴某是一栋涉案楼房的房主,2018年9月,吴某将涉案楼房租赁给李某用作酒店经营。双方约定房屋租赁期间为5年,租金支付方式为押一付四,每月租金15000元。2019年12月,李某按期支付了4个月的房租。随后受新冠肺炎疫情影响,李某应政策要求以及维护公共生命安全,将酒店暂停营业,并且出于社会责任,已经全部取消春节订单并全额退款,2020年1月底,其曾与房主吴某协商租金减免事宜,吴某未答复。长时间的暂停营业已给酒店造成了严重经济损失,酒店难以维持下去,李某认为受疫情的影响酒店已无法继续经营,符合不可抗力情形,要求与吴某解除租赁合同。而吴某认为应当继续履行合同。

山东邦治律师事务所马亮律师认为,其争议关键点为新冠肺炎疫情是否构成不可抗力?若新冠肺炎疫情构成不可抗力,是否必然导致合同解除?

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定,不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2020年2月10日,全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟说,当前我国发生了新型冠状病毒肺炎疫情这一突发公共卫生事件。对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。而根据《民法总则》和《合同法》,不可抗力事由 所引发的法律后果主要有两种:(一)部分或全部免责(《民法总则》第一百八十条规定、《合同法》第一百一十七条规定)。(二)解除合同(《合同法》第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的)。

本案中李某属于在订立租赁合同后出现了不可预见、不可避免、不可克服的“疫情”,但本次疫情并不能长期导致租赁合同目的不能实现,以不可抗力为由要求解除租赁合同有违法律公平原则。因此,如果李某与吴某在租赁合同中约定了不可抗力相关处理条款,建议李某与吴某依约履行;如租赁合同中未约定,李某应及时书面通知吴某,并提出遭受损失如政府政策、营业损失等方面的证明,向吴某要求减免租金。如果李某与吴某在租金减免方面可以达成一致,建议双方签订书面的补充协议,以便更好的履行双方的权利义务,化解纠纷。

疫情当前,需友好协商共担风险,方能合作共赢渡过难关。



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